Наймодатель незаконно хочет выселить из квартиры.

[trafkina]

Заключили договор о найме с хозяином квартиры в мае этого года на год через агентство "Миэль-Недвижимость". Плата за найм - 12000 р. в месяц. В октябре при встрече хозяин стал жаловаться на подорожание коммунальных услуг и требовать повышения платы до 13000 р. Мы отказались, так как по договору в одностороннем порядке такое решение приниматься не может. На что он намекнул, что в таком случае мы должны будем съехать. Путем переговоров пришли к решению, что идем друг другу навстречу и поднимаем плату за найм до 12500 р. с нового года о чем делаем запись в договоре. Вчера хозяин звонит и говорит, что расторгает с нами договор, предупреждает об этом и чтобы с 1 февраля мы съехали. По договору если инициатива рсторжения идет со стороны Наймодателя, он выплачивает нам штрафные санкции в размере месячной платы за найм и возвращает нам залоговую сумму 12000, выплаченную при заключении договора. Деньги он выплачивать отказывается.Прямо так и говорит - не буду. Как поступить?

[Евгений Садовский]

Поскольку это договор и заключен он в письменной форме, то какие то правовые последствия возникнут у вас лишь с получением Вами письменных требований от наймодателя.

Вместе с тем, учитывая существующую возможность злоупотреблений со стороны наймодателя, хочу дать вам совет.

Направить наймодателю по адресу, указанному в договоре, заказным письмом с уведомлением о вручении письмо (возможно ценное письмо, в этом случае составляется опись вложения, оцените его, проименовав соответствущим образом в 1 рубль), в котором укажите:

1) рассмотрев ваше устное предложение от ..... 2005 года о повышении размера платы по договору коммерческого найма сообщаю, что не согласны (согласны частично) на изменение условий договора, предусмотренного п. .... и т.д. на ...руб. Изменение договора возможно лишь по основаниям и в порядке предусмотренном ст.450 ГК РФ.
2) На ваше заявление об одностороннем отказе от исполнения обязательств - по договору коммерческого найма от ...., и требование освободить жилое помещение, собщаю, что в соответствие с ГК РФ недопускается односторонний отказ от исполнения обязательств. При этом, сообщаю, что основания и порядок расторжения договора предусмотрен ст.450 ГК РФ. Если вы полагаете.что увеличение стоимости коммунальных платежей является основанием к изменению или расторжению договора в связи с чущественным изменением обстоятельств, то порядок изменения и расторжения договора, в этом случае предусмотрен ст.451 ГК РФ.
3) предупредите наймодателя о том, что вы будете защищать свое право в суде, в том случае, если он предпримет какие то незаконные действия . какие могут вам причинить ущерб. (такие действия квалифицируются как самоуправство, ответственность за которые предусмотрена административным и уголовным кодексами (в зависимости от наличия и размера ущерба причиненного такими действиями).
_________________
Сообщение отражает исключительно мою (личную) точку зрения, если иное не оговорено специально

[trafkina]

[Евгений Садовский]

Я исхожу из того, что договор найма заключен на период -менее 1 года.

Расторгнуть договор и выселить вас можно лишь через суд.

У вас нет уведомления наймодателя о расторжении договора либо предложений о его изменении.


Поскольку на сегодняшний день правовых оснований для вашего выселения нет, то вы вправе жить там дальше. Это не освобождает вас от ответственности за неисполнение вами обязательств -в том числе и по оплате жилья.

После достижения согласия о раторжении договора и освобождении помещения, Вам должны быть представлены средства для поиска квартиры -до выселения, с тем чтобы вы имели возможность переехать, а не выехать неизвестно куда.

Забыл сказать, но ГК установлен специальный порядок расторжения договора коммерческого найма.

Статья 687 ГК " Расторжение договора найма жилого помещения".
Статья 688 Последствия расторжения договора найма жилого помещения.

С учетом этого, нормы ст.450,451 ГК действуют лишь в той части, какой не противоречат ст.687,688 ГК, поскольку последние положения являются специальной нормой закона, регулирующих именно эти правоотношения. Независимо, что написано в вашем договоре.

Наймодателю даны ограниченные права на расторжение договора, в том случае, если между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора.
Все основания являются исчерпывающими.
Так, в судебном порядке по инициативе наймодателя договор МОЖЕТ БЫТЬ расторгнут в случаях: 1)невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме, в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа; 2)разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он (наниматель) отвечает;

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут:
- если помещение перестанет быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае аварийного состояния;
-в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

ну еще 2 основания - если используете не по назначению и ли если после предупреждения продолжаете использовать не по назначению или нарушать права и интересы соседей....

Статья 688 ГК предусматривает, что в случае расторжения договора найма ЖП (жил.помещения) наниматель и другие граждане с ним проживающие к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда


Поэтому или достигайте соглашения или живите дальше.
Если вы не согласны на изменение договора, изменить его может лишь суд по иску другой стороны. При этом, других оснований, кроме как указанных в законе для расторжения договора по инициативе наймодателя не имеется.

Поскольку вы являетесь законными пользователями жилого помещения, вы вправе защищать это право и требовать даже от собственника устранения нарушений ваших прав.
_________________
Сообщение отражает исключительно мою (личную) точку зрения, если иное не оговорено специально

[trafkina]

Уважаемый Евгений!
Большое спасибо ха вашу помощь! Я даже вчера нашла необходимые статьи и даже купила в книжном ммагазине ГК РФ, чтобы быть во всеоружии.

Но опять же вопрос:

[Евгений Садовский]

вот это уже хуже). Однако если не будет спора о том, на какой период заключен договор ( так как предлог "по" позволяет делать вывод о том, что конечная дата входит)и что стороны имели ввиду "до". То все вроде бы на первый взгляд нормально. если нет - на обеих сторонах по договору лежала обязанность его регистрировать в ФРС и только после его регистрации он вступает в силу и считается заключенным.
Если договор заключался посредством агентства и они оказывали вам консультационную помощь и возможно предоставляли бланк договора и производили его заполнения, то это уже претензии к этим риэлтерам.

Исходите из того, что срок до 1 года. Так и пишите и укащзывайте в переписке и в беседах.

Конечно, ведь вы на законных основаниях пользуетесь помещением , поэтому меняйте. В ваших действиях ничего противоправного не будет.

Вместе с тем, уезжая на длительный срок, поставьте в известность кого нибудь о том, что уезжаете, вдруг авария или еще что.
_________________
Сообщение отражает исключительно мою (личную) точку зрения, если иное не оговорено специально

[trafkina]